Tilstandsrapport

Tilstandsrapporter
Når en bolig skal sælges, kan sælger få en beskikket bygningssagkyndig til at foretage et huseftersyn og udarbejdet en tilstandsrapport, der i givet fald skal udarbejdes, inden huset sælges.
Et huseftersyn indebærer:

Formål
Ordningen har til formål at beskytte borgerne i forbindelse med køb og salg af fast ejendom til beboelse.
 
Tilstandsrapporten indeholder
I forbindelse med et huseftersyn gennemgår en beskikket bygningssagkyndig huset fra kælder til kvist. Efterfølgende udarbejder han en tilstandsrapport, som indeholder oplysninger om boligens synlige skader og tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader.
De forhold, der er beskrevet i tilstandsrapporten, dækkes ikke af ejerskifteforsikringen. Sælger af boligen er ligeledes fritaget for ansvar for de fejl og mangler, der er beskrevet i tilstandsrapporten.
 
Undersøgelsesmetode
Tilstandsrapporten udarbejdes på grundlag af et eftersyn af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele samt sælgers oplysninger. Eftersynet foregår uden destruktive indgreb i bygningen.
 
Sælger frigøres for ansvar
Når der foreligger en tilstandsrapport, kan sælger indhente tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Såfremt sælger overdrager forsikringstilbud og tilstandsrapport til køber, inden der handles, frigøres sælger normalt for ansvaret for skader, som konstateres i bygningen, efter at handelen er indgået. Sælger skal desuden betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikring.
 
Uden en tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring kan sælger blive gjort ansvarlig for skader i boligen i indtil 10 år efter handelen.
 
Lovgrundlag
Tilstandsrapporter udarbejdes i henhold til lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Loven trådte i kraft den 1. januar 1996.
 
Bygninger omfattet af ordningen
Tilstandsrapporter kan udføres for disse ejendomme:

Tilstandsrapporten
En tilstandsrapport er resultatet af et huseftersyn. Tilstandsrapporten er en samlet skriftlig vurdering af en boligs synlige skader og tegn på skader. Den bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten, sammenligner boligen med andre boliger af samme type, alder og stand - og ikke et nyt hus. Tilstandsrapporten er nødvendig for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring.
 
Man kan få lavet en tilstandsrapport både på et hus, sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, at det sker ved salg af lejligheder. Når der udarbejdes en tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal der nemlig samtidig udarbejdes en tilstands-rapport på fællesejet til lejligheden. Ellers er rapporten ikke gyldig. Dette er ofte meget dyrt og derfor er der mange sælgere af ejerlejligheder, der vælger tilstandsrapporten fra.
 
Hvorfor er en tilstandsrapport en god ide?
Det er frivilligt, om du vil få lavet en tilstandsrapport, men det er en rigtig god idé at gøre det. Du kan nemlig frigøre dig fra ansvaret for skjulte skader på boligen, hvis du

Hvis du ikke gør det, kan du risikere at have ansvaret for skjulte fejl og mangler i 10 år. Du hæfter dog som sælger stadig for eksempelvis ulovligheder, svig og grov uagtsomhed.
Pas på, hvis en køber giver et bud på din bolig uden at have set tilstandsrapporten.
 
Du skal give tilstandsrapporten og tilbudet om ejerskifteforsikring til køber, INDEN han afgiver et eventuelt købstilbud på boligen. Ellers bortfalder dit 10-årige ansvar for mangler ikke! Hvis en køber giver et købstilbud på boligen uden at have set tilstandsrapporten, skal du derfor af princip afvise købstilbudet. Derefter skal du sende tilstandsrapporten plus tilbud om ejerskifteforsikring til køber og bede ham om, at komme med sit købstilbud igen.
 
Hvem skal bestille tilstandsrapporten?
Det er dig selv - og ikke ejendomsmægleren - der bestiller et huseftersyn hos en beskikket bygningssagkyndig. Hvis du ønsker, at vi skal udføre opgaven for dig kan du anvende linket på vores hjemmeside.
 
Du skal selv betale for tilstandsrapporten. Prisen ligger typisk mellem 5.000 - 9.000 kr. afhængig af boligens samlede areal og alder. Vær opmærksom på, at prisen for et energimærke ikke er med i denne pris. Hvis der allerede er en tilstandsrapport, som er under 6 måneder gammel, kan du bruge den. Hvis den er ældre end 6 måneder, kan du få den fornyet for et mindre beløb.
 
Du kan også få en ejendomsmægler til at formidle kontakten til et forsikringsselskab, som finder en beskikket bygningssagkyndig til dig. En ejendomsmægler må ikke formidle kontakt direkte til en beskikket bygningssagkyndig.
 
Adgang til alle bygninger og bygningsdele
Hvis du med vilje skjuler skader, tegn på skader eller ulovlige installationer, risikerer du at blive holdt ansvarlig af køber.
 
Du skal derfor sørge for, at den bygningssagkyndige får adgang til hele ejendommen - også loftrum, kælder, krybekælder, udhuse m.v. Hvis ikke den bygningssagkyndige har tilstrækkelig adgang, skal han angive bygningsdelen som utilgængelig. Det kan skabe usikkerhed hos en potentiel køber. Det kan måske også betyde, at salgsprisen bliver lavere, fordi der mangler oplysninger, som en køber helt naturligt vil sikre sig imod.
 
Du skal udfylde et sælgeroplysningsskema i forbindelse med, at tilstandsrapporten bliver uarbejdet. Skemaet kan udfyldes sammen med den bygningssagkyndige.
 
Tilstandsrapportens indhold
En tilstandsrapport består af tre dele:

Den bygningssagkyndige vurderer hver enkelt bygningsdel og noterer en karakter* der viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller for andre bygningsdele.
* Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer. Karaktergivningen er en byggeteknisk vurdering. Den er ikke et udtryk for, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. En alvorlig skade kan nemlig godt være meget billigere at udbedre end en mindre alvorlig skade.
 
Karaktersystemet:
De følgende eksempler på skader er kun vejledende. Den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold ved den konkrete bygning.

UN: Bør undersøges nærmere
Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade. Derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. Karakteren UN er derfor den karakter, der skaber størst uklarhed for køber.
 
Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen UN: Sætnings- og stabilitetsrevner, hvor man ikke kan afklare årsagen. UN kan også anvendes ved indikationer på manglende udluftning af tagrum, som blandt andet kan medføre råd eller svampeangreb i tagkonstruktionerne.

K3: Kritiske skader
Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.
 
Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K3: Sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, og som vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele eller indsivning af vand ved døre og vinduer. Det kan også være revner i bærende konstruktionsdele, samt utætte tagflader, inddækninger og samlinger.

K2: Alvorlige skader
Beskriver skader, som medfører at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, men hvor dette ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.
Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K2: Sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, men som heller ikke vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele. Det kan også være nedbrudte trækonstruktioner uden risiko for skader på andre bygningsdele; tærede beslag på døre og vinduer eller lignende.

K1: Mindre alvorlige skader
Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Skaden vurderes ikke at udvikle sig med tiden. Den er taget med for at undgå usikkerhed med hensyn til bedømmelse af huset.
 
Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K1: Sætnings- og stabilitetsrevner, der skønnes at være i ro. Det kan også være defekter på dørplader, overfladerust på vvs installationer, fine netrevner i sokkelpuds eller lignende.
K0: Kosmetiske skader
Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. Kosme-tiske forhold er uden betydning for bygningsdelens funktion, og vil ofte være bagatelagtige skader, som derfor sjældent fremgår af rapporten.
 
Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K0: Slidte og skjoldede gulve, malerstænk, løse dørhåndtag eller lignende.
IB: Ingen bemærkninger
Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.
 
Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?
Følgende punkter er ikke omfattet af huseftersynet og tilstandsrapporten: